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    陆先生,2018-07-06
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    房地产拆迁

    甲与乙房屋买卖合同纠纷

    来源: 发布时间:2019-05-09 点击:728

    原告:甲

    委托诉讼代理人:徐周生,广东翔宇律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:朱颂华,广东翔宇律师事务所律师。

    被告:乙

    第三人:A银行股份有限公司中山坦洲支行

    主要负责人:丙

    第三人:中山市B房地产代理有限公司

    主要负责人:丁

    2016年621日,被告委托代理人乙与原告甲签订了一份《房地产买卖及居间合同》,合同约定被告通过经纪xx公司将位于中山市xxxx号金悦华庭xxxxx房以价格61.5万元出售给原告,定金为3万元,双方约定银行按揭付款。合同签订后,原告依约向被告支付定金3万元。因被告购房该房产时是向xx银行坦洲支行按揭贷款的,该银行享有房产的抵押权。但被告并没有按约定办理该房产的注销抵押及协助原告办理过户手续,原告通过xx公司与被告多次协商无果。原告认为,乙作为被告的委托代理人,实施的代理行为由被代理人承担民事责任。原、被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》虽未明确约定双方办理房产过户手续的期限,但双方签订的《垫款赎楼协议书》明确约定了该期限,是双方对《房地产买卖及居间合同》的补充约定,因此被告有义务按时办理该房产的过户手续。被告未能按照合同约定交付房产,办理房地产过户的行为已构成严重违约,违反诚实守信原则,故原告向法院提起诉讼。原告甲向法院提出诉讼请求:⒈判令被告继续履行与原告就中山市××××号金悦华庭xxxxx房所签订的《房地产买卖及居间合同》;⒉判令被告办理注销该房产上的抵押手续,并协助原告办理产权过户登记手续;⒊判令被告承担本案的诉讼费用。

    被告乙辩称,⒈被告不同意原告的全部诉讼请求;⒉房屋买卖合同实际上已经解除了;⒊房屋买卖合同存在漏洞,是原告自己违约在先,合同签订时没有约定首付款的付款时间,导致涉案房屋买卖合同从签约起经过一年的时间还无法办理过户手续,原告的银行贷款没有审批,该责任在于原告;⒋涉案房屋被告已经实际居住,不可能继续履行涉案的房屋买卖合同。因此,被告认为原告的诉求没有法律及事实依据,请求驳回原告的全部诉讼请求。

    第三人xx银行坦洲支行述称,一、xx银行坦洲支行与原、被告双方之间的房屋买卖合同纠纷不具有法律上的利害关系,中国银行坦洲支行无需承担任何法律义务;二、被告在xx银行坦洲支行处办理涉案房屋贷款按揭业务,涉案贷款尚未清偿完毕,中国银行坦洲支行协助被告办理注销抵押事项条件尚未成就,尚无需履行办理注销抵押的相关义务。

    第三人A公司未提交书面意见及证据,亦未到庭应诉、质证和辩论。

    法院经审理认定事实如下:2015621日,被告(卖方)委托代理人乙、原告(买方)与第三人A公司(经纪方)签订一份《房地产买卖及居间合同》,约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××号金悦华庭xxxxx房物业,成交总价为61.5万元,定金3万元由买方在签署合同时付清,第二部分楼款58.5万元采银行按揭付款,买方承担过户所有税费,合同对首付款的金额和支付期限。当日,乙还与原告签订一份协议书,就涉案交易房产提前还款约定,卖方由于资金周转问题,未能全额还清该物业在中国银行所按揭的款项约38万元,现买方在银行通知还款时(前提是买方的同意贷款书审批下来之后)提前在原先购买该物业的首期里,协助卖方还款15万元,此款项仅作银行提前还款用途,若因卖方问题导致不能顺利过户的,卖方必须退还15万元首期给买方。合同签订当日,原告支付了3万元定金交于A公司托管,另向其支付了12300元的佣金。

    2016年628日,乙代表被告(甲方)与原告(乙方)签订一份《垫款赎楼协议书》,约定:甲方于2015621日与乙方签署《房地产买卖及居间合同》,将位于中山市××××号金悦华庭xxxxx房的物业出售给乙方,成交价为61.5万元;由于该物业仍抵押在xx银行,现还欠银行约33.6万元,乙方自愿为甲方提供垫款赎楼,垫款金额为15万元(以银行还款票据为准……乙方代为垫款后,甲方应积极协助乙方办理赎楼、按揭贷款、过户手续,不得单方停止赎楼和撤销交易,若甲方仍无法解除抵押登记,应自知道或应当知道该事实之日起7日内自行还款、注销抵押登记;如甲方违约,乙方有权选择继续履行合同或解除合同并要求甲方支付该物业总成交价20%的违约金……为保证交易顺利进行,双方约定自本协议签订之日起待银行出具同意房产注销抵押即日起7个工作日内,甲方应协助乙方办理完毕过户手续……乙方代甲方清偿该物业所欠银行贷款本息后,如甲方违约,乙方即取代银行成为甲方的债权人,并有权采取一切合法有效的措施,向甲方追偿……

    2016年817日,原告诉至法院,主张前述实体权利。

    庭审中,被告主张因为原告迟迟未能取得银行同意贷款证明,各方经协商同意解除合同,并提供一份落款日期为2016726日的解除合同协议及向A公司支付违约金24600元的收据佐证,该协议书上仅有被告签名,原告及A公司均未在协议书上签章。该协议书内容主要为三方同意解除2015621日签订的《房地产买卖及居间合同》,被告同意退还原告定金3万元并支付违约金3万元,同时向A公司支付违约金24600元。原告对该份解除合同协议不予认可,并主张房产迟延过户的原因系被告一直未取得涉案房产的房产证。另,原告还明确表示愿意代被告偿还涉案房产的银行贷款以解除银行抵押,要求xx银行坦洲支行履行协助义务。

    【裁判结果】

    法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖及居间合同》事实上包含了两个法律关系,其一为原告与被告作为买卖双方形成的房屋买卖合同关系,其二为原、被告各自与A公司形成的居间合同关系,本案处理的仅为原告与被告之间的房屋买卖合同关系。该《房地产买卖及居间合同》系原、被告在平等自愿基础上签订,内容未违反法律法规的强制性规定,本院对合同效力予以确认,双方均应恪守履行。

    依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务,现并无证据证明原告在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为,被告主张合同已解除,但其提供的解除合同协议上仅有被告方的签名,既无原告签名确认也未得到原告认可,故对其合同已解除的主张,法院不予采纳。

    根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定,原告依法享有涤除权,其在诉讼中明确表示愿意代被告向第三人xx银行坦洲支行清偿债务以涂销抵押,法院予以准许,xx银行坦洲支行的抵押权实现后应履行注销抵押登记的附随义务。原告代被告清偿所欠xx银行坦洲支行债务大于其应当向被告支付的首期款金额,因原告亦负有向被告支付剩余购房款的义务,故超过部分应予以抵扣购房款,不足部分应继续向被告支付。

    综上,被告主张合同解除的理据不能成立,且涉案房屋买卖合同不存在事实或法律上的履行障碍,原、被告双方应当继续履行涉案的房屋买卖合同,故法院对原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同、将涉案房屋产权转移过户至原告名下的诉讼请求,予以支持。

    依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

    一、第三人A银行股份有限公司中山坦洲支行于本判决发生法律效力且原告甲代被告乙清偿所欠中山市坦洲镇坦神北路138号金悦华庭xxxxx房的按揭贷款及相关费用后七个工作日内,协助办理该房的注销抵押登记手续;

    二、被告乙于上述第一判项履行完毕后十五日内协助原告甲办理中山市坦洲镇坦神北路138号金悦华庭xxxxx房的房地产所有权转移登记手续,过户产生的税费由原告甲负担;原告甲于房产过户后十五日内向被告乙支付完毕剩余购房款。

    案件受理费9950元、减半收取计4975元,诉讼保全费1020元,合计5995元(原告已预交),由被告乙负担

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